АИЖК создает программу, которая должна удешевить жилье экономкласса на 15-20%

Депутаты и эксперты утверждают, что решающим фактором, делающим неподъемной покупку квартиры для многих россиян, является не значительная процентная ставка по кредиту, а высокая цена на недвижимость.

Поэтому агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) начало работу над программой, удешевляющей жилье экономкласса. При Госстрое уже создана рабочая группа, в рамках которой обсуждаются общие контуры программы, сообщает РБК.

Суть программы состоит в том, чтобы запустить проекты строительства жилья экономического класса, в которых цена будет текущей. А в качестве ориентира выбрать цену, которая устанавливается Министерством регионального развития, соответствует себестоимости, стоимости строительства и минимальной марже застройщика. Таким образом, банки и застройщики будут иметь гарантированный спрос на жилье, смогут строить быстрей и дешевле, уверен замгендиректора АИЖК Андрей Семенюк.

Предполагается, что после запуска программы цены на экономичное жилье в среднем снизятся на 15-20%. В год предполагается вводить дополнительно около 5 миллионов квадратных метров.

"Мы видим, что у государства есть намерение снизить себестоимость жилья. Может быть, это будет не повсеместно. Конечно, есть мегаполисы, где очень высокий спрос на жилье, и там жилье объективно дорогое. Но в целом, конечно, должна снижаться стоимость жилья, прежде всего экономкласса", - добавил Семенюк.

Президент Ассоциации региональных банков России, депутат Госдумы Анатолий Аксаков считает, что на затраты граждан влияет в основном цена за квадратный метр, а не ставка по ипотеке. "Когда инфляция в России будет 1-2%, проценты по ипотечным кредитам не будут выше 3%", - уверяет он. А в ближайшее время он ожидает инфляцию на уровне 5-6%.

Аксаков полагает, что ипотечные кредиты станут более дешевыми, если Центробанк будет активнее участвовать в их рефинансировании. "Федеральная резервная система США выкупает ипотечные кредиты, долгосрочные кредиты, и тем самым она рефинансирует банки, создавая возможность для дальнейшего ипотечного кредитования. Эту тему мы в Комитете по финансовым рынкам обсуждали с участием Центрального банка. Один из его руководителей сказал, что в принципе ЦБ готов рассматривать эту идею для реализации, но для этого надо организовать депозитарный учет закладных", - заметил он. Если будет решена проблема депозитарного учета закладных и не появятся "дурацкие законы", Аксаков считает, что через 3-4 года можно ждать снижения процентной ставки ниже 10%.

Кризисные настроения

Рынок ипотеки уже в 2013 году, по всей видимости, ожидают непростые времена. К такому мнению склоняются представители госбанков, абсолютных монополистов рынка, частных кредитных организаций, а также строительных компаний. В любом случае, как считают аналитики, прогнозируемый рост ставок приведет к тому, что коммерческим банкам придется, мягко говоря, затягивать пояса, а покупателям жилья - искать иные способы решения "квартирного вопроса".

Сбербанк как ориентир

О том, что в самой ближайшей перспективе лидеры ипотечного рынка России, то есть банки с государственным участием, а вслед за ними и частные финорганизации, поднимут ставки по ипотечному кредитованию, в последние месяцы говорили почти все участники рынка. Индикатором в данном случае являлся Сбербанк, который занимает 45 процентов от общего объема рынка (по итогам первого полугодия банка выдал жилищных займов на общую сумму 192,3 миллиарда рублей).

Сам Сбербанк до последнего пытался сдерживать рост стоимости жилищных заимствований граждан. Оно и понятно - ведь не поднимать, а, наоборот, снижать ставки главу Сбербанка Германа Грефа летом 2011 года призвал тогда еще глава правительства РФ Владимир Путин.

Стоит отметить, что Сбербанк повышал ставки по рублевым кредитам совсем недавно - в августе. Тогда ставки выросли по наиболее популярной рублевой программе "Приобретение готового и строящегося жилья" (+0,5 процента). Совместные программы с региональными властями, касающиеся отдельных категорий граждан, и госпрограммы поддержки ипотеки, не претерпели изменений. По ним кредит доступен по ставке от 9,5 до 11 процентов годовых.

Однако ситуация на рынке заимствований для самих банков в настоящее время стала настолько критической, что иного выхода, как повысить ставки по ипотеке, у Сбербанка не осталось. Любопытно, что сам банк не сообщил об этом. Карты раскрыл глава отдела ипотеки строительной компании Tekta Group Роман Строилов. На выставке "Недвижимость-2012" топ-менеджер проинформировал общественность, что ставки повысятся с 1 октября, а в феврале возможно еще одно повышение.

Руководитель направления жилищного кредитования московского банка Сбербанка России Григорий Вовченко в ходе форума, посвященного ипотеке, не подтвердил эту информацию, но и не опроверг ее. Спустя сутки источник в финансовой организации все же признал, что ставки увеличены. Подробности раскрыл портал Банки.Ру. По его данным, минимальная валютная ставка на покупку готового и строящегося жилья по спецпрограммам выросла на 0,5 процента до 11 процентов годовых. При этом рублевая ставка осталась на уровне 9,5 процента годовых. Также на 0,5 процента увеличились рублевые и валютные ставки по продукту "Строительство жилого дома" (до 13,5 и 11,5 процента годовых соответственно). Повысились ставки и по кредитованию покупки загородной недвижимости, рефинансирования займов других банков, а также продукту "Ипотека плюс материнский капитал" (в валюте).

Главный конкурент Сбербанка - банк "ВТБ 24" (розничная "дочка" ВТБ, 13,8 процента рынка ипотеки) - пока занял выжидательную позицию. На действия Сбербанка "ВТБ-24" ответил запуском спецпрограммы с десятипроцентным первоначальным взносом на покупку "однушек" в Москве, Подмосковье и Петербурге. Алексей Мальнев, руководитель группы отдела партнерских программ "ВТБ 24", сообщил "Ленте.Ру-Недвижимость", что в плане ставок банк будет действовать в рамках общего тренда. Впрочем, можно предположить, что у "дочки" ВТБ просто не останется выбора в условиях столь жесткой конкуренции. Не стоит забывать и то, что летом 2011 года директор департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Анатолий Печатников заявлял, что банк ставит своей целью выдавать каждый пятый ипотечный кредит в России.

Алексей Мальнев, который, несмотря на все попытки представителей прессы, так и не дал прогноз относительно развития рынка, упомянув о том, что в банке действует программа под названием "Ипотека с государственной поддержкой". Эта самая господдержка, которая позволяет улучшить условия кредитования, действует в ряде банков и является хорошим подспорьем для кредитных организаций. В "ВТБ-24" этот продукт будет доступен до конца 2013 года, а о том, что будет потом, топ-менеджер предпочел не говорить.

Другие мнения

Мнения других участников банковского сообщества оказались полярными. Олег Пятлин, директор по ипотечному кредитованию Банка Москвы (принадлежит группе ВТБ), напоминает, что ставки по ипотеке поднимались в течении всего 2012 года. "Сейчас средняя по рынку ставка в рублях составляет 12-12,3 процента годовых. Дальнейшее повышение ставок вряд ли будет, так как это может сильно ограничить спрос на ипотечные кредиты, который сейчас достаточно высок", - отмечает он. По его словам, в настоящие время вопрос о повышении ставок по ипотеке банком не рассматривается.

Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка (контролируется скандинавским банком Nordea Bank AB), признает, что на рынке наблюдается тенденция повышения ипотечных ставок. "Однако, что будет дальше, прогнозировать достаточно сложно, потому что это зависит от ряда факторов: стоимости финансирования для банков на рынке, темпов развития строительной отрасли, макроэкономической ситуации в Европе и России", - подчеркивает эксперт, добавляя, что банк предлагает одни из самых привлекательных условий на рынке.

Глава управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева также осторожна в прогнозах. По ее мнению, большая часть коммерческих банков до конца года увеличивать ставки по ипотечным кредитам не будут. "Дело в том, что у частных банков есть годовые планы по кредитному портфелю. Поэтому для их формирования банки не будут ухудшать условия кредитования за несколько месяцев до конца отчетного года. А что будет потом, предсказать сложно", - отмечает она.

Директор департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Дмитрий Ищенко полагает, что перспективы рынка во многом определяются доступностью для российских банков "длинных" денег. По его словам, волатильность на финансовых рынках, связанная с нестабильной ситуацией в Европе, приводит к увеличению стоимости рублевого привлечения, что отражается на процентных ставках по ипотеке. "С другой стороны спрос на ипотечные кредиты со стороны населения остается стабильным, что связано с текущей благоприятной внутренней экономической ситуацией - доходы населения продолжают расти, инфляция и безработица удерживаются на невысоком уровне. Поэтому в случае, если ситуация с фондированием не будет резко ухудшаться, мы прогнозируем дальнейший рост рынка. По нашим ожиданиям, объем рынка в 2012 году приблизится к триллиону рублей. Что касается процентных ставок: мы не видим причин для их резкого роста, однако плавная коррекция в сторону увеличения (в пределах 1 процента) в ближайшей перспективе продолжится. Росбанк на текущий момент не планирует повышения ставок", - подчеркивает эксперт.

Роман Строилов из Tekta Group прогнозы давать не опасается. Причем, по его мнению, перспективы у ипотечного рынка России совсем не радужные. "В ближайшей перспективе ипотечный рынок России превратится из растущего в стагнирующий. О росте пора забыть. Ставки до конца года продолжат свой рост", - беспощаден эксперт. По его мнению, уже в первом квартале 2013 года рублевые ставки в большинстве банков доберутся до отметки в 15-16,5 процентов годовых в рублях. "Все, что выше этого порога, потребителей интересовать не будет", - уверен он.

Свой прогноз эксперт подкрепляет фактами. "Сейчас выдаются кредиты, одобренные по низким ставкам несколько месяцев назад. Новых заявок уже значительно меньше. К сожалению, банки не готовы к стимулированию интереса к ипотеке и ждут шагов в этом направлении от девелоперов", - говорит Строилов. Выход из ситуации, по его мнению, только один: использование банками и девелоперами совместных продуктов для удержания интереса потребителей. Также эксперт прямо говорит об отсутствии должной поддержки рынка со стороны государства. По его словам, рынок живет только благодаря усилиям банков и застройщиков. Не идет на пользу дела, уверен он, и монополия госбанков на рынке, доля которых достигает почти 70 процентов. В Сбербанке про монополию, конечно, ничего не говорят, но разделяют мнение о дефиците господдержки. "Европейский рынок фондирования закрылся еще в конце 2009 года. Получить от государства дешевые займы стало сложнее. За счет депозитов получить прибыль также трудно", - подчеркивает Григорий Вовченко. При этом он признает, что госбанки, как монополисты, в наименьшей степени будут подвержены перипетиям на рынке ипотеки, а вот более мелким и средним банкам придется работать по "остаточному принципу".

Впрочем, не все считают, что монополия на рынке ипотеки это плохо. Олег Пятлин из Банка Москвы не видит в этом ничего плохого. "Я бы не говорил о монополии, скорее о высокой доле на рынке ипотеки. Это хорошо с точки зрения поддержки рынка в целом и реализации государственной политики в части формирования доступного предложения. Ипотека в госбанках – это не только бизнес, но и выполнение социальной функции по реализации политики доступности жилья и решения 'квартирного вопроса'", - утверждает он.

Социальная функция

Если уж речь зашла о социальной функции, то имеет смысл вспомнить высказывания руководителей нашего государства. Так, в мае текущего года президент России Владимир Путин поручил правительству принять меры для повышения доступности ипотеки в стране. По замыслу главы государства, до 2018 года средняя рублевая ставка должна снизиться до уровня инфляции +2,2 процентных пункта. То есть речь идет ставке в размере примерно до 5-7 процентов годовых. До 2020 года количество выдаваемых в год займов должно вырасти до 815 тысяч в год. В свою очередь, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявлял, что усилия кабинета министров должны быть направлены на то, чтобы каждый год ипотеку могли бы брать как минимум миллион врачей, учителей, ученых, инженеров и многодетных семей.

А теперь немного статистики. По информации Национального агентства финансовых исследований, в настоящее время ипотека остается абсолютно недоступной для большинства россиян (для 81 процента). Для 19 оставшихся процентов граждан ипотека тоже не сказать, что доступна. Многим из "избранных" приходится жертвовать другими семейными расходами ради улучшения жилищных условий. На этом фоне ставки в пику усилиям государства (например, льготным программам для ряда категорий граждан) растут. По прогнозам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, до конца 2012 года средняя рублевая ставка по ипотеке вырастет до 12,5 процента годовых (в июне она составляла 12,2 процента годовых). И это - официальный прогноз. Ожидания банкиров и девелоперов более пессимистичны.

Очевидно, что стагнация на рынке ипотеки неизбежно приведет к снижению активности на рынке жилья. Так, по данным аналитиков, до 40 процентов сделок осуществляется с привлечением кредитов. Вывод напрашивается сам собой. В случае, если стоимость займов повысится, объемы продаж квартир упадут. Для этого, кстати, есть и другие предпосылки. Эксперты отмечают, что отложенный спрос, сформировавшийся в период финансовой нестабильности, сходит на нет. Кроме того, падает и ажиотажный интерес к покупке квартир, который подпитывается ожиданиями новой волны мирового финансового кризиса. Вкупе, все факторы не сулят ничего хорошего ни рынку ипотеки, ни рынку жилья.

Сергей Николаев

Сбербанк повысил ставки по ипотеке

Сбербанк, являющийся крупнейшим игроком на рынке жилищного кредитования России, повысил ставки по ипотечным кредитам. Об этом "Ленте.Ру-Недвижимость" сообщил источник в финансовой организации.

По информации портала Банки.Ру, речь идет об увеличении минимальной валютной ставки на приобретение готового и строящегося жилья на 0,5 процентного пункта до 11 процентов годовых (рублевая ставка осталась на уровне 9,5 процента годовых). По продукту "Строительство жилого дома" рублевая и валютная ставки повышены на 0,5 процентного пункта до 13,5 и 11,5 процента годовых соответственно. Размеры первоначального взноса (10-15 процентов) и срок предоставления (до 30 лет) займов по всем программам не изменились.

Также повышены ставки по специальным ипотечным программам. Так, по программе рефинансирования жилищных кредитов минимальная ставка выросла с 12,75 до 13,25 процента в рублях, кредитования на покупку загородной недвижимости - с 12,5 до 13 процентов в рублях и с 10,5 до 11 процентов в валюте, покупки гаража - с 13 до 13,5 процента в рублях и с 11 до 11,5 в валюте. Минимальные ставки по программе "Ипотека плюс материнский капитал" в валюте повышены с 10,5% до 11 процентов.

Ранее об уже втором за текущий год повышении Сбербанком ставок по жилищным кредитам на выставке "Недвижимость-2012" заявлял глава отдела ипотеки строительной компании Tekta Group Роман Строилов. Он не исключал, что еще одно увеличение ставок произойдет в феврале 2013 года.

В первом полугодии текущего года Сбербанк выдал ипотечных кредитов на 192,3 миллиарда рублей, что составляет 45 процентов от общего объема выданных в стране жилищных займов

 Россияне стали втрое чаще пользоваться ипотекой

За последние годы число ипотечных сделок на российском рынке жилья выросло более чем в три раза. Как сообщает корреспондент "Ленты.Ру", об этом в рамках форума, проходящего на выставке "Домэкспо", заявила вице-президент Международной Академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко.

По ее словам, в настоящее время каждая вторая сделка по покупке жилья осуществляется с привлечением заемных средств. В 2005 году этот показатель составлял около 15 процентов.

Радченко подчеркнула, что не более 20 процентов от общего числа взятых ипотечных кредитов идет на покупку квартир в новостройках. "Таким образом, жилищные кредиты стимулируют спрос на вторичном рынке, а это значит, что при отсутствии предложения в новых домах в массовом масштабе ипотека и дальше будет способствовать росту цен на квартиры", - сказала она.

Эксперт также отметила, что ситуация с ипотечными ставками в стране будет напрямую зависеть от стоимости нефти на международных рынках. "В случае падения цены барреля сократятся бюджетные расходы и, соответственно, количество заемщиков. Банки, в свою очередь, будут вынуждены повышать ставки, в частности, закладывая в стоимость заемных средств риски ипотечных дефолтов", - заключила аналитик.

По информации Центробанка РФ, за первые восемь месяцев текущего года в стране было выдано более 451 тысячи рублевых жилищных кредитов на общую сумму 627,9 миллиарда рублей, что в полтора раза превышает показатель за январь-август прошлого года. Средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным за этот период, составила 12,1 процента в рублях и 9,6 процента в валюте.

 АИЖК поможет банкам с просроченной задолженностью

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) намерено предложить банкам помощь в работе с просроченными задолженностью. Как сообщает РИА Новости, об этом заявила исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик.

По ее словам, любому банку, работающему с ипотекой, сталкивается с просрочкой платежей, что издержки кредитной организации. При этом банку не всегда целесообразно создавать собственный отдел по работе с "просрочкой".

Малайчик добавила, что пилотный проект по оказанию подобных услуг на аутосорсинге агентство планирует запустить в 2013 году. Топ-менеджер АИЖК не уточнила, на каких условиях АИЖК будет оказывать услугу.

У АИЖК есть опыт работы по реструктуризации ипотечных займов. В начале 2009 года АИЖК создало дочернюю структуру - "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК), которая помогала банкам в работе с заемщиками, которые из-за финансового кризиса потеряли платежеспособность.

Проблемным заемщикам, в частности, предполагалось несколько вариантов поддержки: годовой стабилизационный займ, изменение графика платежей, увеличение срока кредитования, изменение процентных ставок, освобождение от уплаты пеней за просрочку. В конце прошлого года программа была свернута в конце 2010 года. По данным АРИЖК, помощью агентства воспользовались более 8500 граждан.

АИЖК, на 100 процентов принадлежащее государству, было создано в 1997 году для развития рынка ипотеки. Основной деятельностью является выкуп у кредитных организаций закладных по кредитам, выданным по стандартам АИЖК. Таким образом, банки получают деньги для выдачи новых ипотечных займов.